Аренда – доступный и простой вариант получения площадки для открытия или расширения бизнеса.
Обычно основное внимание уделяется коммерческим вопросам – расположению, площади, отделке и иным параметрам недвижимости. Вопросы юридической безопасности и рисков при аренде часто не просчитываются. Инвестируя в отделку или ремонтируя помещения, важно учитывать условия для возврата инвестиций, защиты прав и интересов в перспективе, отражая значимые аспекты в заключаемом договоре.
Что учесть и как избежать основных рисков?

Дмитрий Ковальчик
адвокат, руководитель направления «Недвижимость и строительство»
Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры»

Как арендатору минимизировать риски?

Заключение договора аренды, как и любого другого договора, несет в себе риски. Каждая из сторон старается обеспечить максимально выгодные условия.

Своевременная проверка контрагента при заключении договора и письменное закрепление всех договоренностей между сторонами позволит избежать споров и дополнительных расходов в будущем.

На что арендатору обратить внимание?

  • Проверьте полномочия арендодателя на передачу объекта в аренду, запросив в агентстве по регистрации недвижимости выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о правообладателях и обременениях арендуемого имущества.

          Адвокат или риелтор может получить такую выписку в режиме онлайн.

  • Укажите подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости (зданий, помещений или их частей), позволяющие точно его идентифицировать.

При отсутствии подробных данных об арендуемом объекте существует риск признания договора незаключенным.

  • Проверьте при аренде части здания или изолированного помещения наличие приложенного к договору плана помещения. Обязательно сравните, соответствие реальной планировки помещений и техническому паспорту.

При игнорировании таких несоответствий существует риск возложения на арендатора расходов за чужие самовольные перепланировки.

  • Фиксируйте в договоре цели использования арендуемого объекта. До заключения договора аренды изучите помещение и убедитесь, что оно подходит для целей аренды. При наличии сомнений — пригласите технического специалиста для уточнения характеристик. Невозможность использовать помещение для запланированной деятельности — не основание для расторжения договора аренды.

Судебная практика исходит из того, что на момент заключения договора обязанность проверить объект на соответствие целям предполагаемой деятельности лежит на арендаторе.

  • Закрепите в договоре все важные условия технического и организационного характера – от режима работы до права пользования парковкой.

Условия зависят от назначения недвижимости, направлений бизнеса и носят индивидуальный характер для каждого арендатора:

порядок доступа в помещение, режим работы и пропускная система, уровень шума, температурный режим, наличие необходимых инженерных сетей и коммуникаций, порядок обращения с отходами, требования к разгрузке товара и т.д.

  • Детально уточняйте и формулируйте условия об арендной плате, возможностях ее изменения арендодателем в одностороннем порядке или индексации; предоставлении «арендных каникул» на период ремонта помещения и переезда (при наличии договоренностей); внесении обеспечительных платежей, порядке их зачета и возврата при расторжении договора.

При расчете арендной платы на основе торгового оборота арендатора (прежде всего актуально для розничной торговли) – необходимо определить виды поступлений, включаемых в такой оборот, порядок расчетов, объем и порядок предоставления отчетности арендодателю.

  • Проанализируйте предоставляемые условия погашения коммунально-эксплуатационных платежей: поименные виды таких расходов, способы их начислений (расчеты) и подтверждения.
  • Обратите внимание на указанный в договоре срок аренды, подробно пропишите возможность, условия и порядок одностороннего отказа от договора каждой из сторон.

По умолчанию законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон только в судебном порядке и только при наличии нарушений условий договора другой стороной (ст. 590, 591 ГК).

Можно предусмотреть в договоре перечень оснований для одностороннего отказа во внесудебном порядке сторонами на основании п. 3 ст. 420 ГК, закрепив процедуру реализации данного права.

  • Закрепите условие о последствиях расторжения договора (в том числе до окончания срока аренды): необходимо арендатору привести арендуемый объект в первоначальное состояние либо арендодатель обязан возместить вложения арендатора в ремонт и отделку (например, при досрочном расторжении договора). По общему правилу арендатор обязан вернуть арендодателю  имущество в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.

Если арендатор произвел улучшения арендованного объекта с согласия арендодателя, то имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (ст. 593, 594 ГК).

Стороны могут предусмотреть иные правила.

  • При приемке объекта фиксируйте в акте все недостатки и повреждения объекта.
  • Получите письменное согласие арендодателя для выполнения работ по отделке или ремонту помещений (улучшения арендуемого объекта) до их начала, с указанием вида и стоимости работ, материалов.

I am text block. Click edit button to change this text. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.