Аренда – доступный и простой вариант получения площадки для открытия или расширения бизнеса.
Обычно основное внимание уделяется коммерческим вопросам – расположению, площади, отделке и иным параметрам недвижимости. Вопросы юридической безопасности и рисков при аренде часто не просчитываются. Инвестируя в отделку или ремонтируя помещения, важно учитывать условия для возврата инвестиций, защиты прав и интересов в перспективе, отражая значимые аспекты в заключаемом договоре.
Что учесть и как избежать основных рисков?

Дмитрий Ковальчик
адвокат, руководитель направления «Недвижимость и строительство»
Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры»

Как арендатору минимизировать риски?

Заключение договора аренды, как и любого другого договора, несет в себе риски. Каждая из сторон старается обеспечить максимально выгодные условия.

Своевременная проверка контрагента при заключении договора и письменное закрепление всех договоренностей между сторонами позволит избежать споров и дополнительных расходов в будущем.

На что арендатору обратить внимание?

1. Проверьте полномочия арендодателя на передачу объекта в аренду, запросив в агентстве по регистрации недвижимости выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о правообладателях и обременениях арендуемого имущества.

Адвокат или риелтор может получить такую выписку в режиме онлайн.

2. Укажите подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости (зданий, помещений или их частей), позволяющие точно его идентифицировать.

При отсутствии подробных данных об арендуемом объекте существует риск признания договора незаключенным.

3. Проверьте при аренде части здания или изолированного помещения наличие приложенного к договору плана помещения. Обязательно сравните, соответствие реальной планировки помещений и техническому паспорту.

При игнорировании таких несоответствий существует риск возложения на арендатора расходов за чужие самовольные перепланировки.

4. Фиксируйте в договоре цели использования арендуемого объекта. До заключения договора аренды изучите помещение и убедитесь, что оно подходит для целей аренды. При наличии сомнений — пригласите технического специалиста для уточнения характеристик.

Невозможность использовать помещение для запланированной деятельности — не основание для расторжения договора аренды. Судебная практика исходит из того, что на момент заключения договора обязанность проверить объект на соответствие целям предполагаемой деятельности лежит на арендаторе.

5. Закрепите в договоре все важные условия технического и организационного характера – от режима работы до права пользования парковкой.

Условия зависят от назначения недвижимости, направлений бизнеса и носят индивидуальный характер для каждого арендатора: порядок доступа в помещение, режим работы и пропускная система, уровень шума, температурный режим, наличие необходимых инженерных сетей и коммуникаций, порядок обращения с отходами, требования к разгрузке товара и т.д.

6. Детально уточняйте и формулируйте условия об арендной плате, возможностях ее изменения арендодателем в одностороннем порядке или индексации; предоставлении «арендных каникул» на период ремонта помещения и переезда (при наличии договоренностей); внесении обеспечительных платежей, порядке их зачета и возврата при расторжении договора.

При расчете арендной платы на основе торгового оборота арендатора (прежде всего актуально для розничной торговли) – необходимо определить виды поступлений, включаемых в такой оборот, порядок расчетов, объем и порядок предоставления отчетности арендодателю.

8. Проанализируйте предоставляемые условия погашения коммунально-эксплуатационных платежей: поименные виды таких расходов, способы их начислений (расчеты) и подтверждения.

8. Обратите внимание на указанный в договоре срок аренды, подробно пропишите возможность, условия и порядок одностороннего отказа от договора каждой из сторон.

По умолчанию законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон только в судебном порядке и только при наличии нарушений условий договора другой стороной (ст. 590, 591 ГК).
Но можно предусмотреть в договоре перечень оснований для одностороннего отказа во внесудебном порядке сторонами на основании п. 3 ст. 420 ГК, закрепив процедуру реализации данного права.

9. Закрепите условие о последствиях расторжения договора (в том числе до окончания срока аренды): необходимо арендатору привести арендуемый объект в первоначальное состояние либо арендодатель обязан возместить вложения арендатора в ремонт и отделку (например, при досрочном расторжении договора).

По общему правилу арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Если арендатор произвел улучшения арендованного объекта с согласия арендодателя, то имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (ст. 593, 594 ГК). Стороны могут предусмотреть иные правила.

10. При приемке объекта фиксируйте в акте все недостатки и повреждения объекта.

11. Получите письменное согласие арендодателя для выполнения работ по отделке или ремонту помещений (улучшения арендуемого объекта) до их начала, с указанием вида и стоимости работ, материалов.

СПРАВОЧНО:

Не забудьте проверить контрагента в сервисе kartoteka.by :

  • на платежеспособность
  • на наличие задолженности перед бюджетом и другими кредиторами
  • в отношении судебной истории
  • в части (не) нахождения в специализированных реестрах