Выписка из Регистра недвижимости: на что обращаем внимание?

Планируя заключить сделку с объектом недвижимости, в целях исключения рисков, следует проверить достоверность сведений об объекте. Что учитываем?

Алеся Ходасевич
юрист Юридической фирмы «Сорайнен»

Планируя заключить сделку с объектом недвижимости, в целях исключения рисков, следует проверить достоверность сведений об объекте, содержащихся в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — Регистр недвижимости)

Для этого необходимо запросить платную выписку из регистрационной книги на объект (далее — выписку) любым удобным способом:

• обратившись с заявлением в территориальное агентство по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в просторечии – БРТИ)
• путем дистанционного доступа через сайт Национального кадастрового агентства
• через мобильное приложение системы государственной регистрации «Мой кут» (для однократного получения в электронном виде)

В выписке особое внимание необходимо обратить на следующие сведения:

об объекте

• площадь / изменение объекта

сверяя данные по выписке с информацией о фактическом состоянии объекта, можно выявить самовольные и/или неузаконенные изменения объекта (реконструкция, перепланировка и т.д.), действия в отношении которых должны быть согласованы сторонами до заключения сделки

• назначение/целевое назначение

проверка этих данных позволит удостовериться в возможности запланированного использования объекта / наличии необходимости предпринимать дополнительные действия по изменению назначения объекта (например, обращение в местный исполнительный и распорядительный орган за изменением целевого назначения земельного участка)

право собственности / иные права на объект

• правообладатель

проверка идентификационных сведений правообладателя позволит проверить факт наличия прав на объект у стороны по сделке и соответствие сведений о правообладателе в документах Регистра недвижимости и предоставленных для заключения сделки правоудостоверяющих документах, а также избежать отказа в государственной регистрации сделки (при ее необходимости) из-за несовпадения данных в договоре и Регистре недвижимости

• вид права / размер долей в праве

проверка этих данных позволит выявить наличие иных правообладателей на объект, интересы которых должны быть учтены при заключении сделки и последующем использовании объекта (например, необходимость получения согласия третьего лица на заключение сделки)

• документы — основания регистрации прав

такие сведения следует учитывать при организации более подробной юридической проверки объекта

ограничения (обременения) прав на объект

• вид ограничения (обременения) права / в чью пользу оно зарегистрировано

выписка содержит сведения о зарегистрированных обременениях объекта в пользу третьих лиц (например, ипотека, сервитут), а также иных ограничениях в пользовании или распоряжении объектом (например, арест) – эти данные необходимы для принятия решения о целесообразности заключения сделки