Алеся Ходасевич
юрист юридической фирмы «Сорайнен»

При подготовке к сделке с недвижимым имуществом в выписке из регистрационной книги на объект недвижимости можно обнаружить, в том числе, ограничения (обременения) прав на объекты, зарегистрированные на основании документов, изданных судебным исполнителем.

Каковы последствия для покупателя?

Что это значит?

В некоторых ситуациях, этот факт сам по себе, указывает на возбужденное исполнительное производство в отношении собственника имущества и может стать поводом отказа от сделки.

Вместе с тем, на практике встречаются случаи, когда исполнительное производство было прекращено и (или) отменены ранее установленные в отношении имущества меры по обеспечению исполнительного документа, но соответствующие сведения не доведены до ведома территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Что делать?

В связи с этим, в первую очередь следует:

  • проверить актуальность зарегистрированных ограничений (обременений) прав на объект
  • осуществить государственную регистрацию их прекращения по заявлению собственника имущества (при необходимости)

При незавершенном исполнительном производстве в отношении собственника имущества важно понимать возможные последствия заключения сделки с таким имуществом, которые могут возникнуть в зависимости от вида ограничения (обременения) прав.

О каких ограничениях идет речь?

Арест

Наличие зарегистрированного ареста в отношении недвижимого имущества является основанием для отказа в государственной регистрации сделки с таким имуществом и прав на него.

Основание: пп. 1.5 п. 1 ст. 36 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (Закон о регистрации).

Соответственно, сделка с таким объектом не будет считаться заключенной и права на него не возникнут у приобретателя.

Исключением будет являться лишь регистрация сделки и возникающие права в случае приобретения объекта при наличии и соблюдении условий постановления судебного исполнителя о самостоятельной реализации должником арестованного имущества (ст. 92 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (Закон об исполнительном производстве)).

Вместе с тем, на практике встречаются случаи, когда регистраторы настаивают на снятии ареста судебным исполнителем до регистрации сделки с самостоятельно реализованным должником имуществом.

Запрет отчуждения объекта / Запрет распоряжения объектом

Как и в случае ареста, регистрация таких запретов влечет невозможность регистрации сделки с объектом.

Основание: пп. 1.5 п. 1 ст. 36 Закона о регистрации

Такая сделка не будет считаться заключенной и права на объект недвижимости не возникнут у приобретателя.

При этом высока вероятность отказа в государственной регистрации даже при наличии постановления судебного исполнителя о самостоятельной реализации должником арестованного имущества в силу отсутствия прямого указания в законодательстве на возможность совершения сделок с имуществом, в отношении которого зарегистрированы указанные запреты.

Рекомендации:

До обращения за регистрацией сделки с объектом необходимо:

  • получить у судебного исполнителя документ, подтверждающий отмену запретов
  • осуществить государственную регистрацию прекращения запретов

Запрет распоряжения объектом является более широким ограничением действий должника, исключающим, в том числе, возможность изменения объекта.

Это следует учитывать при самовольной перепланировке (реконструкции) либо не зарегистрированной надлежащим образом перепланировке (реконструкции).

В такой ситуации государственная регистрация изменения объекта может осуществляться в одном из случаев:

  • по инициативе судебного исполнителя (ст. 63 Закона об исполнительном производстве)
  • должником после снятия запрета

Запрет совершения регистрационных действий

Такой запрет широко применяется судебными исполнителями для недопущения любого изменения статуса объекта.

Формально, подписание сделок, изменение объекта или иное распоряжение им не запрещены. Однако соответствующие действия должника (приобретателя) не повлекут никаких юридически значимых последствий в силу невозможности осуществления необходимой государственной регистрации.

При этом, в отличие от ситуаций с зарегистрированными арестом, запретом отчуждения объекта или запретом распоряжения объектом, в осуществлении государственной регистрации будет отказано даже при подаче заявления самим судебным исполнителем.

Рекомендации:

В связи с этим, до обращения за совершением любого регистрационного действия необходимо:

  • получить у судебного исполнителя документ, подтверждающий отмену запрета
  • осуществить государственную регистрацию прекращения запрета

СПРАВОЧНО:

Во избежание негативных последствий и оценки платежеспособности через сервис Картотека можно проверить контрагента на предмет участия в исполнительных производств в качестве должника.